Q&A

シェアハウス投資(新築・コンバージョン)と投資シミュレーションについて

ゼストの提案するシェアハウスとはどのようなものですか？: どこのエリアでも、同じようなシェアハウスを設計することはありません。近隣市場分析（マーケティングリサーチ）により、ご入居者像の想定と同時に、仮の設計プラン（ボリュームチェック）或いはリノベーションプランを作成し、概算のレントロール（賃料表）を作成します。それにより、投資家の期待利回りが実現できるかどうかを検証します。また、地域特性を考慮したり、更なる高利回りシェアハウスを模索するために、コンセプトシェアハウスの是非も検証します。シェアハウス特有の、共有スペースの配置や面積、水周りの配置や戸数、収納スペースの容量など・・・シェアハウス運営に熟知していなければ設計できない詳細を設計します。その他、建物のグレード、素材の選定、機密性、断熱性、耐震化などの提案をいたします。

収益を上げやすい土地選びのコツはありますか？: 一般的には、人気路線最寄駅から徒歩圏内が人気シェアハウスで賃料も高めですが、市場調査による賃料査定と、土地価格と、建築コストの概算をもとに事業収支計画を立ててみなければ、高利回りになるかどうかの明確な判断はできません。また、コンセプトを持ったシェアハウスを建築することにより、地理的条件をカバーできる可能性もあります。

シェアハウス経営とアパート経営の違いはなんですか？: 同じ投資不動産（不動産経営）に変わりはありませんが、設計・設備と運営方法が大きく異なります。一般的には、シェアハウスの居室専有面積は、アパートに比べ多少狭いといわれますが、共用部分（台所、リビング、風呂など）はアパートと比べ広く、豪華な造りをしているものが多いと思います。居室専有部分に水周りがありませんので、アパートに比べ建築コストが下がるのが一般的です。建築コストが低く、収益が上がるので高利回りになる可能性が高いですが、運営方法が一般アパートとかなり異なります。

新築シェアハウスの企画・設計・建築について

建築費はどのくらい掛かるのでしょうか？（坪いくら位？）: 設計の仕方でかなり異なりますが、A3でお答えした通り、アパート建築に比べ低価格になります。

最近リビングなどの共用部分を無くしたシェアハウスの提案を見ますが実情はいかがですか？: 弊社が管理するシェアハウスでは、そのようなタイプはありませんが、シェアハウスは、共用部分と専用部分の共有によって、コミュニティとプライバシーを共存させ、新たな価値観を生み出しています。共用スペースが無くなれば、それは簡易宿舎であり、シェアハウスとは別形態の宿泊施設と思われます。

屋上テラスを作るための注意事項はありますか？: 屋上を計画する時に気を付けなければならない事として、①防水の保護（防水層を傷めないように保護する仕上げ）、②断熱性の確保(直射日光の影響を大きく受けるため)、③構造耐力の確保（多人数が集まった時の荷重を想定）、④防音性の確保（歩行による音、雨の音など下階への音の伝達を軽減）などがあります。 BBQを行うことを想定する場合はもちろん床面の防火性能を確保することが必要になりますし、近隣とのプライバシーへの配慮や騒音、照明による影響にも十分注意する必要があります。

居室にロフトをつくるための条件は何ですか？: ロフト（小屋裏収納）については特定行政庁によって様々な指導（形態、固定階段の可否など）があり一概には言えませんが、一般的には天井高さ1.4ｍ、下階の床面積の1／2まで、窓の大きさは換気が出来る程度の大きさなどの制限があります。またロフトを計画する際は比較的建物の高さが高くなるため、北側斜線や道路斜線などの高さ制限についても同時に検討が必要になります。

各種設備の種類や特徴は何ですか？: そのシェアハウスの価値を高める要素として設備の充実があります。キッチンや浴室などの水廻りの設備は各室に一式設置するアパートと異なり、共用部分のみで使用するため設置数は少なく費用が軽減されます。女性利用の多いシェアハウスでは、キッチンの充実（業務用厨房機器の採用や広々した作業台、高機能オーブンレンジなどの調理機器を完備するなど）、浴室や洗面化粧台のデザイン・機能性の向上は大きな集客ポイントになります。また今後電気自動車が更に普及していくことを見据えて充電用のコンセントを完備したり、都心でも美味しい水が飲めるように浄水器等の設備を充実させることも、そのシェアハウスの価値を高めるポイントになります。また建物全体では、太陽光発電の採用や省エネ性の高い給湯設備、床暖房、また地熱を利用した換気システムなどの採用の他、外気負荷を低減し躯体を長持ちさせるパッシブエアサイクルの採用などは自然エネルギー利用、省エネという特徴を前面に押し出せます。初期投資は必要ですがランニングコストの低減、室内温度差の少ない快適な空間など建物の価値を高める要素になります。

シェアハウス併用住宅について

シェアハウス併用住宅にした場合のメリットを教えて下さい？: 住宅ローンの返済を、シェアハウス事業の収益で補うことができます。アパートよりシェアハウスの収益が高ければ、更に負担を軽減することができます。ただし、金融機関ごとに居住部分と賃貸部分の面積割合の制限を設けたり、貸出金利が変わったりしますので、金融機関ごとに確認する必要があります。

現在住んでいる家を賃貸併用住宅にコンバージョンしようと考えています。アパートとシェアハウス、どちらがメリットがありますか？また、相続税対策として併用住宅は有効だと聞きましたが、実際のところどうでしょうか？: 一概に判断できません。エリア、規模により、先ずは市場調査してみる必要があります。相続対策としては、「小規模宅地等の評価減の特例」があり、居住用（330㎡まで80％減額）以外に、貸付用（200㎡まで50％減額）があります。詳しくは税理士にご確認ください。

コンセプトシェアハウスについて

男女混在、男性専用、女性専用のシェアハウスでは運営、管理のしやすさに違いがありますか？: シェアハウス利用者は、全体の70～80％が女性ユーザーです。現在は「女性専用シェアハウス」が大半を占めています。エリア、金額帯、シェアハウスのコンセプトにより、「男女混在型」、或いは極少数ですが「男子専用型」が存在します。それぞれに特徴があり、入居者満足度向上のために、運営方法などもそれぞれに工夫が必要になります。

シェアハウス運営管理について

入居者間のトラブルなど運営上の苦労話を教えて下さい。: 最も多いのは、ゴミ処理の問題と騒音です。その他、収納スペース不足による食材、水周り用品の公私混同などがありますが、前者は、運用ルール不徹底によるシェアハウス運営としては初歩的な問題です。運営会社の器量が問われます。後者は、シェアハウスオープン前の設計ミス、認識不足が殆どです。シェアハウス運営経験豊富な業者が設計に携わることで殆ど解決できると思われます。

建設後に掛かる運営費、メンテナンス費などのランニングコストにはどのようなものがありますか？: 一般住宅や賃貸住宅と内容は殆ど変わりません。別途、運営を委託する場合は委託費用がかかるのと、シェアハウスの場合は、各部屋ごとに水道光熱費メーターがありませんので、建物全体の水道光熱費がかかってきます。

「一括借り上げ」という言葉をインターネットで目にしますがオーナーとしてのメリットは何ですか？: 一般的には、「サブリース契約」とも言いますが、シェアハウス運営会社からオーナー様に毎月、事前に取り決めさせていただいた定額の賃料をお支払いしますので、オーナー様は入居者の入居状況にかかわらず安定収入が期待できます。シェアハウス運営会社は、入居者の募集、物件案内、入居手続き、運営、入金管理、退去手続き等、シェアハウス運営にかかわる殆どの業務を行います。シェアハウス運営という業務を、運営会社にほぼ全てを委託する前提で、借り上げ賃料を査定させていただくことになります。

建築基準法、東京都建築安全条例等について

シェアハウス＝「脱法ハウス」と一時期ニュースになっていましたが、ゼストの提案するシェアハウスは大丈夫でしょうか？: ゼストのシェアハウスは「東京都建築安全条例の改正について」（平成27年4月1日施行（一部6月1日施行））に則って法令厳守を大前提としております。「脱法ハウス」という言葉は、東京都内で多人数が入居する貸しルームがマスコミで取り上げられてから報じられるようになりました。これにより、平成25年9月６日の国土交通省からの通知「違法貸しルーム対策に関する通知」で、「貸しルーム」（シェアハウス）は、建築基準法上の「寄宿舎」の用途に該当することが通知されました。しかしながら、昨今の戸建住宅等を転用したシェアハウスなど、新たな住まい方が増加していることを背景に、既存ストックの活用が可能となるべく、平成26年７月に改正建築基準法施行令が、８月には告示されました。その後、東京都建築安全条例を改正し、平成27年４月１日に改正条例が施行されたという経緯があります。

耐震化の法的基準はどのようになっていますか？: 2011年の東日本大震災に代表される大地震による教訓から建築物の耐震性能に関する意識が高まっています。建築物がどの程度の地震に耐えられるか、を表す指標として耐震等級（等級1～3）があり、現行の建築基準法の設計基準（昭和56年に改正）で設計された建物は「等級1」で、数百年に１度程度発生する地震力（震度６強～７程度）に対して倒壊・崩壊等しない程度とされています。これは建物が壊れない、ということを保証するものではなく、「即座に倒壊・崩壊しない＝致命的な損害を回避し人命を保護するようにする」というものです。「等級2」は建築基準法レベルの1.25倍、「等級3」は1.5倍の耐震性能を有する設計基準を満たすことが要求されます。